二手房买卖时怎样压价？有技巧！

二手房市场与新房市场不同，除了买方是普通老百姓外，卖方大多数也是普通老百姓。怎样最快卖掉房子，怎样卖房、买房最安全?合理定价是一个非常关键的因素。

1、卖家的心理价格

房主在出售房屋之前，肯定会对自己房屋的出售价有一个简单的评估。卖家所考虑的因素一般如下：

①目前房地产市场的行情；

②房子所在小区其它房主出售房子时的销售价格；

③自家房子的优劣条件；

④国家的房屋买卖政策。

房价出入：卖家可能会因为偏爱自己的房子，看重和强调的是房子的优点，基于这样的心理估算出来的价格往往会偏高。

2、买家的心理价格

买家与卖家所考虑因素差不多，买房者也会根据当前二手房市场的行情、房子的各方面条件，以及自己对二手房市场的预期对所要买的房子形成一个心理价格。

房价出入：买方会紧盯房子的缺点和劣势，基于这种心理估算出来的价格往往会偏低。

3、中介估价

房产交易动辄上千万，在买卖双方对彼此的不信任的情况下，双方往往会找中介来对房屋进行估价。

房价出入：中介会检查房子状况，然后综合评估地理位置、配套设施、房屋户型、使用面积、利润等因素对房子进行估价。由于中介掌握同类房价的信息比较全，而且为了给自己留足盈利的空间和与买家讨价还价的余地。中介对房子估价往往在一个范围内。

总的来讲，中介估价一般会比卖家心理价格低，比买家心理价格高。

4、银行估价

现在房价高，就算买二手房，一般人也不太可能用全款买房子。因此从银行贷款买房成了大多数人的选择。但购房者想要从银行贷款，银行也会对房子进行估价。

房价出入：为了防止房价大跌，购房者违约，银行亏损的情况出现，银行对房子的估价往往比较保守(降低放贷的风险)，一般来讲，银行会把房子估价压的很低，正常情况下，银行估价会比市场上同等房屋售价低10%-20%。

5、房屋销售价格

对于各方而言，最重要的价格就是，房屋销售价。由于受各种因素影响，房屋销售价格一般不会与以上4种价格相同。

房价出入：如果是通过中介进行买卖的话，中介为了给自己赚取更多的利润，一般都会提价出售，所以房屋的真实售价会比中介估价高出一些。

1、做足功夫，多交流

买卖谈判的学问大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，胜券在握。首先看房屋。房子是实物，一切都可收入眼中，看房子里，应表现也自己有兴趣，太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈，同时细心观察房子结构，采光，保养周围环境等，还要多听卖主解释，多问卖主问题。

2、其次要掌握房屋的背景资料。

房屋推出市场多久了，有多少人出过价，出价多少，可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋，表示其转售力愈强。让卖主知道你购房是自住，非为转卖。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利，而且喜欢自住之买家，价格方面就不会太高。虽然买房一般都有一定的议价空间，但如果杀价幅度太狠，往往会让卖家难以接受，认为买方心意不诚，而使得交易告吹，所以前期调研很重要。

3、然后要暴露房屋的缺点

对于卖主的房屋缺点适当揭露，使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。也可使用拖延战术。若卖主急欲脱手，可刻意拖延时间，如谎称需时间汇集资金等，等到临近期限的较后一个阶段，给予杀价。但不要给房子挑出一大堆的缺点逼迫卖家降价。因为如果房子真的那么差，那为什么还要买呢？这样会造成卖家的反感，也反而暴露了很中意这套房子的心态。

4、如果想要买到便宜的房子要会选择合适的时间

在经过一段时间的看楼比较后，圈定一个希望购买的楼盘，然后就要抓准价格便宜的时机。一般一个新项目的首期产品推出之前的认购时期、项目逢年过节的促销，便是一个比较好的入市时间，这个时候最容易买到便宜的房子。

5、不要表露对这套房子的好感，可以适当的挑一些小问题，比如整个小区的交通很便利，但这套房子太靠近路边了太吵；对于房型很满意，但是楼层差了点等等。

让中介再推荐一些小区核心的、楼层好点的房源，或者让这套房子的卖家在价格上让一步。

6、还价底线不轻易松口 

如果卖方有议价空间，一定要坚持自己的价格底线，不要轻易松口（前提是价格底线设置要合理）。

7、善用手机营造环境 

与其直接说某某差不多的房子价格更便宜，不如自己营造一个场景。在杀价的过程中，有其他中介公司业务员打电话来推荐一套周边小区与这套房子差不多的房源，而在价格上有较大的议价空间，在通话中表示可以立即看房，此时如果房东愿意挽留就表示有杀价的空间。

8、从其他费用入手 

一般情况买卖双方的税费都是由买方承担，如果卖家不肯让步，那么可以考虑让卖家来承担一部分税费，毕竟是能省一点算一点。