南宁楼市迎来“高考” 看开发商和购房者如何应对

研读新政（上）

6月2日，由南宁市城乡建设委员会制定并发布了《南宁市商品住房全装修分级指南》（以下简称“指南”），将全装修指导标准进行了细分。在《指南》中，商品住房全装修分为A、B、C三个等级，以建筑面积计算，其中A级全装修价格区间为2000-3000元／平方米、B级全装修价格区间为1000-2000元／平方米、C级全装修价格不应超过1000元／平方米。在每个等级划分下，针对商品住房的卧室、客厅餐厅、厨房、卫生间、阳台等区域的装修标准也进行细化规定。但是可以看到，分类中对于建材使用的标准多以“高档”、“中档”、“普通”等字眼进行划分，因此等级的细致划分还需要购房者参照实际的装修协议去明辨。据悉，《指南》从6月2日起印发并执行，有效期至20122年6月1日，为期5年。

《指南》发布是5月以来南宁出台的第二拨商品房指导性政策。5月26日，南宁市房管局、国土局、建委、工商局、物价局、央行南宁中心支行、广西银监局七部委联合发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），从土地供应量、土地出让方式、信贷、市场监管等方面对南宁房地产市场进行调控。此次的调控给躁动的楼市注入了一支镇静剂。

1时隔3年 限购再来

自2016年以来，随着南宁各城区的楼市日益蓬勃，特别是备受瞩目的五象新区楼市房价愈发高涨，无论是对于购房者、开发商或者旁观市民来说，“限购”一直是一个津津乐道的话题。大家都纷纷猜测“南宁是否会限购”、“南宁何时会限购”，随着各地陆续有限购消息传来，“南宁限购”的趋势仿佛也已经在途。在经历了几个月“一房难求”紧张楼市后，5月26日由南宁市房管局、国土局、建委、工商局、物价局、央行南宁中心支行、广西银监局七部委联合发布下发的《通知》楼市新政让大家都看到——“南宁限购”了。可以说，这是南宁2014年解除限购令以来最严厉也是历史上海量面的调控。

在调控新政中，包含了多项调控要点，简言之要点如下：推行差别化信贷，认房又认贷，二套首付提至四成，三套停贷；开启二手房限售，购买3套及以上住房取得不动产证2年内禁止转让；土地端调整，大土地供应量及节奏，限地价限房价控制市场预期；抑制变相涨价，禁止乱收费，制定全装修指导标准，商品住房全装修价格不得超过3000元/平方米，同时进行住宅及车位价格监管；加快楼市供应，严查房企捂盘惜售，加快商品房供应满足市场需求。此外，在商品房合同注销备案管理方面也再次进行了规范，严格查处销售价格高于合同备案价格的情况。

2 新政之下 谁喜谁忧

纵观新下发的楼市新政，对于首次在南宁置业的刚需一族来说，“限”的影响几乎为零，相关的多项价格调控政策，例如调整土地供应节奏和限制地价、抑制变相涨价、加快楼市供应等调控政策，还有效地保证了首次置业购房者的权益。

而对于改需一族和投资客来说，“二套首付提至四成，三套停贷”的新政策调控影响力较大。对改需一族而言，以如今南宁接近9000元左右的平均房价来计算，一套大约在120平方米的改需型商品住宅首付由原来的三成提至四成，意味着首付要比以往多掏10万块，这份“首负”压力确实增大了，让二次购房的门槛抬高了。现在不少人在已购置了自住房屋后，倾向将手中的部分闲钱注入楼市作为投资；而由于南宁城市发展的愈发蓬勃，也吸引了越来越多的外地投资客前来进行房产投资，如今在各大楼盘项目的营销中心充斥的外地口音比比皆是，乃为南宁楼市去化做出贡献的主力军。“认房又认贷”、“三套停贷”的政策着实为投资客们抬高了三次置业的门槛，及时减缓了南宁楼市的“炒房”投机节奏。

3 精装涌现 指南规范

在新政中，特别值得一提的，便是《通知》中提到将制定全装修指导标准，指出商品住宅全装修价格不得超过3000元/平方米。

无论是对于房产从业人员来说，还是对于购房者而言，从2016年下半年开始，大家都开始逐渐感受到楼市中的全装修商品住宅日趋涌现，直至如今全装修商品住宅已经在南宁楼市蔚然成风。相对于以往常见的毛坯房，全装修商品住宅常常在大众口子被呼做“精装房”。6月，南宁楼市预计开盘的35个楼盘项目里，其中精装房项目就达到了21个。许多此前热门的、以毛坯房产品问世的楼盘项目，例如保利·领秀前城、中海·悦公馆、联发·君澜等，再推新品时也多以精装房产品亮相。

精装房产品的涌现，多少让习惯了毛坯房的购房者们感觉有些茫然。一方面是对于精装房品质的担忧，这是在大多数购房者心中普遍存在的疑虑，毕竟过去不少精装房项目均出现过品质方面的负面信息，以致于让购房者对于精装房产生了“精装房=品质堪忧”的刻板印象；另一方面是对于精装房的价格担忧，含装修费用的精装房与毛坯房比较起来，在首期部分的价格压力是比较大的，这让不少首期预算较为紧缩的购房者会产生疑虑。

虽然有些不应该，但是就目前的购房形势看，当精装房逐渐成为南宁楼市的住房产品趋势，购房者们对于精装房的接受度也越来越高。购房者在接受精装房的同时，也更加深入了解精装房，加之同时已颁发的《指南》中的多项对于精装房的标准界定，南宁楼市的精装房市场应当能够往预期方向上得到良性发展。（许佳音）

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36城开启“限售”

3月23日，厦门成为今年个“限售”的城市：新购商品房取得不动产权证后满2年才能出售。随后，北京、广州等30多个城市针对商品住房、“类住宅”启动“限售”政策。北京3月17日发布“本市单身限购1套、家庭限购2套”，首付提高等的限购政策；同日，广州发布几乎相同的限购政策，并将未结清贷款或者有房且购非普通住宅2套首付提高至70%。深圳则发布最强限购政策，限制购买套数、提高购买门槛，非深圳户籍家庭/个人无房贷款未结清的首付比例为70%。

紧接着，多个城市发布“限购”政策。5月20日起，长沙、无锡、嘉兴、北海等地也连发楼市调控新政，且均采取了“限售”措施。相比保定有个别地块“限售10年”，保定高碑店白沟镇“限售5年”不同，其他城市在“限售”时间上大多设定为“满2年或3年后方可转让”。如长沙“限售”政策提出，在限购区域内购买的商品住房，需满2年后方可上市交易，无锡、嘉兴、北海也均规定未满2年的，不得上市交易。继保定后，珠海也开始尝试“10年限售”的土拍新政。截至5月24日，珠海市国土资源局共挂牌出让15幅地块，其中3幅住宅地块给出“10年限售”的规定。 实时出台“限售”政策的城市是南宁和张家口。5月26日，张家口市区限购政策正式出台，并对中心城区新购住房实施“3年后方可上市交易”的“限售”政策。

据亚太城市房地产研究院院长谢逸枫统计，截至5月25日，已经有36城进入“限售模式”。

（据《华夏时报》、《证券日报》综合整理）

3月23日，厦门成为今年个“限售”的城市：新购商品房取得不动产权证后满2年才能出售。随后，北京、广州等30多个城市针对商品住房、“类住宅”启动“限售”政策。北京3月17日发布“本市单身限购1套、家庭限购2套”，首付提高等的限购政策；同日，广州发布几乎相同的限购政策，并将未结清贷款或者有房且购非普通住宅2套首付提高至70%。深圳则发布最强限购政策，限制购买套数、提高购买门槛，非深圳户籍家庭/个人无房贷款未结清的首付比例为70%。

紧接着，多个城市发布“限购”政策。5月20日起，长沙、无锡、嘉兴、北海等地也连发楼市调控新政，且均采取了“限售”措施。相比保定有个别地块“限售10年”，保定高碑店白沟镇“限售5年”不同，其他城市在“限售”时间上大多设定为“满2年或3年后方可转让”。如长沙“限售”政策提出，在限购区域内购买的商品住房，需满2年后方可上市交易，无锡、嘉兴、北海也均规定未满2年的，不得上市交易。继保定后，珠海也开始尝试“10年限售”的土拍新政。截至5月24日，珠海市国土资源局共挂牌出让15幅地块，其中3幅住宅地块给出“10年限售”的规定。 实时出台“限售”政策的城市是南宁和张家口。5月26日，张家口市区限购政策正式出台，并对中心城区新购住房实施“3年后方可上市交易”的“限售”政策。

据亚太城市房地产研究院院长谢逸枫统计，截至5月25日，已经有36城进入“限售模式”。

（据《华夏时报》、《证券日报》综合整理）

装，精益求精 价，亦步亦趋

研读新政（下）

“这些家具都是算在装修里吗？”“先生，家具这类软装是不算在装修范畴里的，您可以看看咱们墙上的文字标注，这类硬装才算在装修的范畴里……”如今周末，在热门楼盘项目里，于样板间流连的购房者依旧络绎不绝，以上的对话甚至可以称为精装房样板间里出现频次的对话。

6月的南宁仿佛已经到达盛夏，酷暑难耐，样板间里缓缓的冷气足以让购房者以最舒适和最耐心的姿态去挑选心仪的房子。对于南宁楼市日趋涌现的精装房现象，相信不少关心楼市的市民深有体会。在6月2日，为规范精装房市场，南宁市城乡建设委员会也下发了关于印发《南宁市商品住房全装修分级指南》（以下简称“指南”）的通知，对商品住房全装修进行等级划分，进一步保障购房者购置精装房的合法权益。

1 不懂就要问 精装房究竟为何物

如今的购房者，对于精装房的认识，究竟有多少呢？对于首次购房或是首次购置精装房的购房者来说，由于先前毛坯房先入为主的印象，他们对于精装房的概念其实知之甚少，这也是出现文章最开头的那段问询对话的缘由。

对于接触毛坯房较多的广大市民来说，对于置业到入住的印象，往往是由开发商交付的毛坯房+交付后自己装修+购置软装家电这三大环节构成的。而精装房的意义在于，帮购房者省去自己装修的麻烦，将置业到入住的环节缩减为精装交付+购置软装家电两大环节。

然而对于“何为精装”，很多购房者也尚未明确其中的具体概念。

在南宁市城乡建设委员会制定和印发的《指南》中，给予了全装修商品住房即我们俗称的“精装房”有了规范定义：“全装修商品住房是指由房地产开发企业统一完成商品房建设、装修程序，商品房装修一次到位，在房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，给水排水、燃气、通风、照明供电以及智能化等系统基本安装到位，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成，达到基本使用标准的商品住房”。

通俗来说，住房内搬不走的硬装都属于装修的标准。在目前大多数的精装房项目里，多数的精装标准通常为墙面乳胶漆、地板瓷砖铺装、入户玄关鞋柜、橱柜及一体厨电、基本卫浴等，所用的建材品牌也多为建材市场上的知名品牌，具体细节处在不同的开发商和不同的项目中又有不同的体现。

2 市场多需求 精装趋势不可否

有这么一个比较有意思的情况，在美国、日本等发达国家，商品房的出售和交付基本全为带装修的精装房，就连在算不上很发达的印度，房子也都以带装修的方式进行售卖。而在中国，毛坯房出售和交付，在很长一段时间里，是我们商品住宅销售市场的一个常态。现在，在越来越多的城市，精装房日趋变成主流，南宁也不例外。近几年，从市场上少部分的精装产品如幸福里、荣和·公园悦府出现，再到如招商·雍景湾、合景·天汇广场的精装产品陆续出现，再到越来越多的项目如保利·领秀前城、中海·悦公馆、联发君澜等加入到“毛改精”的行列，如今市场上的商品住宅多以精装房为主流。

“精装房确实是南宁楼市一个现今的发展趋势。”采访中，提及精装房的话题，合景泰富广西公司副总经理朱光宇说道，“因为现在人们的生活节奏越来越快了，很多人很难有时间、有精力，花上差不多半年、甚至一年的时间去装修一套房子。”装修过程的纷杂繁复，相信经历过装修的朋友都不太愿意再去提起，不仅仅花费精力，装修后始终会有各种不尽人意。“我认为现代人更讲究高效率和有品质的生活。精装房出现，不单单是提高了装修环节的效率，也给业主的生活提高一种不同的品质感受。如今在城市里面，特别是一、二线城市，精装房成为很多人的选择，因为它确实带来了很多的便利性。”朱光宇还说道。

精装房交付，相对毛坯房交付而言，不仅仅省时省力，呈现的是后期更为舒适的居住环境。有购买毛坯房精力的业主应该都有被装修噪音影响居住体验的经历，精装房确确实实将装修噪音、装修二次污染等问题做好了很好的规避。

而面对愈发壮大的精装房主流市场，对于购房者而言，欣喜之余也会有所担忧。担忧方面，提及的自然是关于精装房的品质，相比毛坯房交付后自己投身到装修中，购房者在装修材料方面的选用相比亲自选择存在更多的信心。但是随着精装房大势已成，也有越来越多的购房者认识、了解精装房，认可并购置精装房。

联发君澜是顺应市场需求推出精装房的“毛改精”项目之一。据了解，当前推售的是前期货量的139㎡户型，而即将推出的新品3号楼，将以崭新的精装姿态上市。营销部门的相关人员回应，根据联发君澜所处板块的楼盘的整体情况，含精装的产品比重一直在上升，因此看房群体对于这一调整的接受和认可度也较高。而购房者实则更为关心的、项目间更具可比性的，就是精装产品所体现出来的质量和标准。

3 精装现品质 楼市又一试金石

从5月底下发的楼市新政和6月初发出的《指南》看来，政府有关部门的相关方面也对于精装房的趋势作了相应的缓和和进行市场规范。《指南》中，商品住房全装修分为A、B、C三个等级，以建筑面积计算，其中A级全装修价格区间为2000-3000元／平方米、B级全装修价格区间为1000-2000元／平方米、C级全装修价格不应超过1000元／平方米。不高于3000元／平方米的装修标准，以及装修标准进行分级分类，一定程度程度上防止了部分楼盘以高价精装实现溢价的行为，保证了精装房市场的良性生长和保障购房者的合法权益。

“对很多开发商来说，这个政策是有利有弊。从大层面来讲，这个政策对于装修标准进行了分级，能在一定程度上对于目前的精装市场起到一个规范的作用。尤其是之前’毛改精’风潮，某些开发商其实是’以简充精’，乱象丛生。现在政策出来了，有的开发商想偷工减料也不是那么容易了。”广西盛科房地产有限公司营销部经理黄永乐谈及新政和《指南》说道。

记者注意到，从《指南》里，虽然对于商品住房全装修进行了分级，做出了标准，但是一些细节处的界定，例如“高档”、“中档”、“普通”建材的这类界定，在最后的具体实施当中也尚未明确。对此，黄永乐也提到，“这其中还有很多细节方面的问题还需要逐步去完善和实行。毕竟开发商在执行精装标准方面，户型不一样，可能界定也不一样，还要具体问题具体分析。对于购房者来说，也会担心自己买的房子是否达到了装修的标准。”

其实，精装房不仅仅是未来商品住宅销售的一大趋势，这也是考验开发商实力和产品品质的一块试金石。相较于毛坯房，精装房在装修过程中涉及的环节也更加繁复，很多购房者日后在使用住宅过程中遇到的点滴生活细节，都需要在设计之初就优先考虑进去，设计细节相比毛坯房会更加丰富，在更多层面去考虑居住者的需求。

从被市场持怀疑态度，到被了解，再到被认可，相信往后在日趋成熟的精装房市场上，我们将得以见证出类拔萃的精装房产品。